第六章 业主的建筑物区分所有权
第七十条 建筑物区分所有权
业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
理解与适用
建筑物区分所有权人，对建筑物内的住宅、商业用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分如电梯、过道、楼梯、水箱、外墙面、水电气的主管线等享有共有和共同管理的权利。物权法规定，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。业主可以设立业主大会，选举业主委员会，制定或者修改业主大会议事规则和建筑物及其附属设施的管理规约，选举业主委员会和更换业主委员会成员，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金，改建和重建建筑物及其附属设施等。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放大气污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。
条文参见
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第1条
第七十一条 专有部分的权能
业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
理解与适用
对于建筑物区分所有权人对专有部分享有的权利，一方面，应明确其与一般所有权相同，具有绝对性、永久性、排他性。所有权人在法律限制范围内可以自由使用、收益、处分专有部分，并排除他人干涉。另一方面，也应注意到其与一般所有权的不同：业主的专有部分是建筑物的重要组成部分，与共有部分具有一体性、不可分离性，例如没有电梯、楼道、走廊，业主不可能出入自己的居室、经营性用房等专有部分；没有水箱，水、电等管线，业主无法使用自己的居室、经营性用房等专有部分。因此业主对专有部分行使所有权应受到一定限制。例如，业主对专有部分装修时，不得拆除房屋内的承重墙，不得在专有部分内储藏、存放易燃易爆危险等物品，危及整个建筑物的安全，损害其他业主的合法权益。
条文参见
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条
典型案例指引
1.郑州二建公司诉王良础公有住房出售协议违约纠纷案(《最高人民法院公报》2006年第1期)
案件适用要点：一、建筑物区分所有权人只能在该建筑物中自己专有的部位行使所有权四项权能，未经该建筑物的其他区分所有权人和物业经营管理者、维修者许可，不得对该建筑物的共用部位行使权利。
二、公有住房售出单位对公有住房的共用部位承担着维修责任。售出单位在与公有住房买受人签订的售房协议中，为了不加重自己一方在住房售出后的维修负担，约定买受人不得实施有碍公有住房共用部位安全的行为，这样的约定没有限制买受人正当行使自己的权利，因此是合法有效的。
2.庄某某与赵某某建筑物专有权纠纷上诉案(广东省深圳市中级人民法院［2011］深中法民一终字第59号民事判决书)
案件适用要点：根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，认定为建筑区划内专有部分的空间，应当符合具有构造上的独立性，可以明确区分、具有利用上的独立性，可以排他使用、能够登记为特定业主所有权的客体，或者规划上属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同。
第七十二条 共有部分的权利义务
业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。
业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。
理解与适用
关于业主对共有部分的权利，主要应注意，业主对专有部分以外的共有部分既享有权利，又承担义务。并且，业主不得以放弃权利为由不履行义务。例如，业主不得以不使用电梯为由，不交纳电梯维修费用；在集中供暖的情况下，不得以冬季不在此住宅居住为由，不交纳暖气费用。关于如何行使该项共有权利义务还要依据本法及相关法律、法规和建筑区划管理规约的规定。
对于本条的规定，值得强调第2款的规定，即业主对其建筑物专有部分的所有权不能单独转让，而必须与其共用部分持分权和成员权一同转让。业主的建筑物区分所有权是一个集合权，包括对专有部分享有的所有权、对建筑区划内的共有部分享有的共有权和共同管理的权利，这三种权利具有不可分离性。在这三种权利中，业主对专有部分的所有权占主导地位，是业主对专有部分以外的共有部分享有共有权以及对共有部分享有共同管理权的前提与基础。而且，区分所有人所有的专有部分的大小，也决定了其对建筑物共有部分享有的共有和共同管理权利的份额大小。因此本条规定，业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。
条文参见
《物业管理条例》第54条；《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第3－4条
典型案例指引
无锡市春江花园业主委员会诉上海陆家嘴物业管理有限公司等物业管理纠纷案(《最高人民法院公报》2010年第5期)
案件适用要点：根据《中华人民共和国物权法》第72条的规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务。共有部分在物业服务企业物业管理(包括前期物业管理)期间所产生的收益，在没有特别约定的情况下，应属全体业主所有，并主要用于补充小区的专项维修资金。物业服务企业对共有部分进行经营管理的，可以享有一定比例的收益。
第七十三条 建筑区划内共有的范围
建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
理解与适用
本条是对建筑区划内设施的归属的规定。需要强调的，一是本条规定的绿地、道路归业主所有，不是说绿地、道路的土地所有权归业主所有，而是说绿地、道路作为土地上的附着物归业主所有；二是业主对“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房”的共有包括对这部分场所、公用设施和用房本身的所有权和对其地基的土地使用权。
第七十四条 车位、车库的归属与使用
建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
理解与适用
注意：(1)对车位、车库的归属可以约定，但其使用应首先满足业主的需要；(2)占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位的归属不得约定，而法定属于业主共有。
条文参见
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第5－6条
第七十五条 设立业主大会、选举业主委员会
业主可以设立业主大会，选举业主委员会。
地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。
理解与适用
［业主大会］
业主大会是业主的自治组织，是基于业主的建筑物区分所有权的行使产生的，由全体业主组成，是建筑区划内建筑物及其附属设施的管理机构。因此只要是建筑区划内的业主，就有权参加业主大会，行使专有部分以外共有部分的共有权以及共同管理的权利，并对小区内的业主行使专有部分的所有权作出限制性规定，以维护建筑区划内全体业主的合法权益。同时，业主大会还是维护业主权利，进行诉讼或仲裁的主体。
［业主委员会］
业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生，执行业主会议的决议，履行下列职责：(1)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；(2)代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；(3)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；(4)监督业主公约的实施；(5)业主大会赋予的其他职责。
条文参见
《物业管理条例》第8－20条
第七十六条 业主共同决定的事项
下列事项由业主共同决定：
(一)制定和修改业主大会议事规则；
(二)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；
(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
(五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；
(六)改建、重建建筑物及其附属设施；
(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
条文参见
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第7－9条
第七十七条 住宅改为经营性用房的条件
业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。
理解与适用
本条是关于居住改经营性用房要求的规定。
有利害关系的业主是指，因改变建筑物用途而实际或可能会影响其利益的同一区分所有建筑物的其他业主。因改变住宅为经营性用房的用途不同，影响的范围、程度不同，有利害关系的业主也不同。但不论是否为隔壁的业主，还是相邻或者不相邻的业主，凡是因住宅改变为经营性用房受到影响的业主，均是本条所说的有利害关系的业主。
对于建筑物用途的改变，主要是指将住宅改变为商业用房的。
条文参见
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第10－11条
第七十八条 业主大会、业主委员会决定的效力
业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
理解与适用
对业主具有约束力的业主大会或者业主委员会的决定，必须是依法设立的业主大会、业主委员会作出的，必须是业主大会、业主委员会依据法定程序作出的，必须是符合法律、法规及规章，不违背社会道德，不损害国家、公共和他人利益的决定。上述三点必须同时具备，否则业主大会、业主委员会的决定对业主没有约束力。
本条赋予了业主请求人民法院撤销业主大会或者业主委员会作出的不当决定的权利。
条文参见
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第12－13条
第七十九条 建筑物及其附属设施维修资金
建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。
理解与适用
本条首先明确了建筑物及其附属设施的维修资金属于业主共有。但是建筑物及其附属设施的维修资金的使用关系着业主专有部分以外的共有部分、共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造、维护等，关系着每个业主的切身利益。因此，本条规定维修资金的使用应当经业主共同决定。本条规定主要用于业主专有部分以外的共用部分的维修，例如电梯、水箱等的维修。至于业主专有部分以外的哪些部分为共有部分，哪些设施为建筑物的附属设施，要根据每一栋建筑物、每一个建筑区划的不同情况具体分析。共用部位，一般是指住房主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)，户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备，是指住宅小区或单幢住房内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
条文参见
《物业管理条例》第54－55、63条
第八十条 费用分摊、收益分配
建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。
理解与适用
建筑物共有部分及其附属设施不仅存在着养护、维修的问题，还存在着经营收益如何分配的问题。例如业主大会决定，将建筑物楼顶出租给企业做广告，广告收入如何分配，是居住顶层的业主多拿一些，还是业主平均分配；是作为业主大会、业主委员会的活动经费，还是作为维修资金用于建筑物及其附属设施的维修。根据《物业管理条例》规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
第八十一条 建筑物及其附属设施管理
业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。
对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。
理解与适用
在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
条文参见
《物业管理条例》第2、32－36条
第八十二条 委托管理
物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。
理解与适用
业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
条文参见
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
典型案例指引
解某与甲物业服务有限公司排除妨害纠纷上诉案(张家界市中级人民法院［2011］张中民一终字第118号民事判决书)
案件适用要点：《中华人民共和国物权法》第82条明确了物业服务企业基于授权委托的管理职权。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第14条第1款的规定：“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分，改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”甲物业公司基于管理职权以自己的名义对违章搭建、侵占业主共有消防通道的侵权人解某提起诉讼，要求解某自行拆除违章搭建的铁皮棚子，并腾让消防通道的请求符合法律规定，解某的行为，侵害了甲物业公司对大厦公共场所的管理权。
第八十三条 业主义务及权益维护
业主应当遵守法律、法规以及管理规约。
业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。
理解与适用
管理规约是指，全体业主就建筑物及其附属设施的管理、使用等所订立的自治规则。
对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益行为的处理办法有以下几种：一是，业主大会、业主委员会依照法律、法规以及管理规约的规定，要求其停止侵害、消除危险、排除妨碍，赔偿损失；二是，受到侵害的业主个人依据民事诉讼法等法律的规定，向人民法院提起诉讼；三是，共同受到侵害的业主，推选代表人，依据民事诉讼法等法律的规定，向人民法院提起诉讼。
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《物业管理条例》第17、46、51、67条；《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第15条
典型案例指引
付某与甲家园业主委员会建筑物区分所有权纠纷上诉案(辽宁省沈阳市中级人民法院［2008］沈民二终字第837号民事判决书)
案件适用要点：根据《物业管理条例》第15条的规定，被上诉人甲家园业主委员会作为甲家园业主的社团组织，其职责是在物业管理活动中代表和维护全体业主的合法权益，其主体资格应属《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第40条规定的“其他组织”，故被上诉人甲家园业主委员会具备诉讼主体资格。关于上诉人提出的其搭建的房屋不属违章建筑的问题，因上诉人所搭建的房屋并没有相关行政部门批准建设的相关手续，故上诉人提出的此项上诉理由不能成立。根据《中华人民共和国物权法》第83条第2款的规定，对于上诉人违章搭建的行为，业主委员会有权要求上诉人停止侵害、排除妨害，故被上诉人要求上诉人拆除搭建的房屋理由正当，应予支持。