第一节　管理要点

业主委员会与物业服务企业之间的不和谐，会制约行业的发展，甚至阻碍和谐社区的建设。近年来，诉至法院的物业管理纠纷案件呈明显上升趋势，究其原因，大多都是物业服务企业与业主委员会在物业管理中的法律关系不明确，各自的权利与义务关系不清晰。

一、业主委员会与物业服务企业的关系

业主委员会与物业服务企业的关系表现在以下几个方面：

1.经济合同的平等双方

业主委员会与物业服务企业是一种委托与受托的关系，签订物业管理服务合同前后，双方的地位都是平等的。合同签订前，双方可以双向选择；合同签订时，对于管理目标、要求和费用，双方要协商一致。双方没有隶属关系，在法律上，业主委员会有委托或不委托某个物业服务企业的自由，物业服务企业也有接受或不接受委托的自由。

2.目标一致的利益双方

管理服务目标一经确定，业主委员会与物业服务企业双方就成了物业管理目标的追求者。这个目标就是保持物业的完好、保障物业使用的方便安全、维护环境的优美整洁、保证公共秩序的良好。在这个目标下，物业服务企业要以优质的服务为物业使用提供管理服务，而这种管理服务的本质就是维护物业业主和使用人的利益。双方的委托与受托关系，融合在一致的目标之中；各方的行为都不能影响和损害这种目标的实现。

3.劳务和经济交换的双方

劳务和经济交换关系是在经济合作关系下产生的，体现了有偿的等价交换原则。一方要求对方提供优质廉价的服务，另一方要求对方支付费用，这是一种对立统一的关系。当出现矛盾时，双方可以协商解决，也可以对合同进行修改与补充；当矛盾不能通过协商解决时，双方可以依法申诉，甚至提起诉讼。

4.职权范围各不相同的双方

物业服务企业是具体的作业单位，实施日常管理的作业组织，在合同范围内，业主委员会要与之合作并给予帮助，必要时建立协调工作会议制度，定期召开联席会议，解决管理中遇到的一些问题。同时，业主委员会要对物业服务企业的专业管理进行监督、检查。物业服务企业和业主委员会要及时向业主大会或业主代表大会报告物业管理工作。

二、物业服务企业要与业主委员会多沟通

业主委员会的角色是独特的，委员们都来自于业主，因此也都了解业主们的心态，知道该用什么方法处理好一些棘手的事；而且委员们来自社会的各行各业，有丰富的社会经验和高超的处事技巧。所以，物业服务企业在日常工作中应与之进行有效的沟通，以获得他们的支持与帮助。在沟通时要注意：

1.角色转换

在与业主委员会的交流和沟通中，物业服务企业的工作人员要给予业主委员会足够的尊敬，要让他们有发言权和用武之地。

业主委员会中的委员都来自于业主，他们生活在广大的业主中间，因此他们对业主的了解和业主对他们的信任是同等程度的，有了这种天然联系，业主委员会作出的决定也就容易被广大业主所接受。因此，物业服务企业应积极与业委会沟通，在某些事情的处理上向其寻求帮助。

2.合作与独立

合作是一门学问，合作中讲究妥协和理解。物业服务企业和业主委员会应该保持各自独立的存在和独立的特性，两者既特立独行又形影不离。