第一节　物业设施设备的构成

物业设施设备是指与房屋建筑相配套的机器、设施、装置、仪器、管线及机具等，且在使用过程中基本保持原有实物形态的物质资料的总称。它是物业固定资产的主要组成部分，是实现物业使用价值不可或缺的要素之一。由于设备管理是物业管理的重要内容，而设备分类又是设备管理的基础性工作，因此，为了使物业设备能够保持正常的使用功能和状态，首先需要了解物业设备的构成。

物业中的设备通常包括基础设备、生活设备、安全设备三大类。

一、基础设备类构成

基础设备是指为人们提供基本生活和工作的物质，为其他设备提供主要能源的各类设施设备。对居住物业来说，基础设备包括供配电设备和供水设备两类设备系统。

（一）供配电设备

供配电设备是指将电源与用电设备联系在一起的电气设备系统总称，它包括供电设备和配电设备两个子系统。

1.供电设备

将高压6～10千伏或低压380伏/220伏的电能输入建（筑）物中的电气设备组合称为供电设备系统。供电设备系统一般有三种形式，即高压供电形式、低压供电形式、自备发电机组供电形式。

2.配电设备

将输入建（筑）物中的电能经配电装置分配给各个用电设备的电气设备组合称为配电设备系统。配电设备系统一般包括进线柜、计量柜、分配柜、连接柜、母排等。

（二）供水设备

供水设备是指满足业主及使用人及其他设备系统对水量、水压、水质等要求的各类给水设施与设备。供水设备系统一般有两种形式，即市网供水形式、二次供水形式。按照整个供水环节可将它划分为总蓄水池、水泵、分蓄水池、水阀、水表及供水管网等几个方面。

二、生活设备类构成

生活设备是指与业主及使用人的生活密切相关，并且影响业主及使用人生活环境质量的各类设备的总和。

（一）电梯

电梯是指用电力拖动的特殊交通运输工具，包括轿厢式电梯和自动扶梯。

① 轿厢式电梯一般由曳引系统、轿厢与对重系统、门系统、安全保护系统和控制系统等部分组成。

② 自动扶梯主要用于相邻楼层的人流输送，可以用很小的空间运送大量人员。自动扶梯在构造上与轿厢式电梯有些相似，但在许多方面比轿厢式电梯简单，它一般由驱动装置、运动装置和支撑装置组成。

（二）排水设施设备

排水设施设备是指收集并排放人们生活废水和建筑物自然积水，使其到规定范围的排水设施设备。它包括排水管道、排污管道、通气管、清通设备、提升设备、室内排水管道、污水井、化粪池等，还包括物业附属的卫生设施设备，如浴缸、水盆、冲洗盆、抽水马桶等。

（三）停车设施设备

停车设施设备主要是指与停车场所引导、控制、显示、管理有关的设施设备。

（四）普通照明设施设备

普通照明系统是指用以满足共用居住环境要求的照明电气设施设备，包括各种控制开关、插座、照明设施。照明系统按作用功能不同，可分为视觉照明系统和景观照明系统。

（五）弱电设备

弱电设备是指为物业内部提供某种特定用途的弱电设备及装置。通常包括通信设备、广播设备、共用天线设备、闭路电视系统等。随着现代物业中技术含量的增加，尤其是智能建筑的产生和发展，弱电设备将变得越来越复杂。

（六）特殊用水设备

特殊用水设备是指提供或排放居住物业中特殊用水（如景观用水、绿化用水、游泳池用水、直饮水系统、中水等）的设备。

（七）通风设备

通风设备是指为实现排风或送风而采用的风机、风口、管道等通风换气的设备，包括供冷设备（如冷气机、深井泵、空调机、电扇、冷却塔、回水泵及输送冷水的管网等）和室内通风设备（如通风机、排气口、净化除尘设备等）。

（八）供暖设备

供暖设备主要有热水供暖设备和蒸汽供暖两类。供暖设备系统一般由三个部分组成：热源部分，包括锅炉、蒸汽喷射器等；输热部分，包括热水管道、热水表、循环管、冷水箱、疏水阀、自动温度调节器、减压阀等；散热部分，包括散热器、暖风机、辐射板等。另外，还有一些辅助设施，如鼓风机、水汀片、回水泵、膨胀水箱、去污器等。

（九）智能建筑系统

智能建筑系统是指综合集成与利用计算机、通信、自动控制等技术，并且由智能化的信息处理技术支撑的各类设备系统的总和。按系统功能的不同，通常分为建筑设备自动化系统、通信网络系统、办公自动化系统及住宅自动化系统等子系统。

三、安全设备类构成

安全设备是指与业主及使用人的人身安全、财产安全关系密切的各类设备系统的总和。

（一）消防系统

消防系统是指由火险探测、系统控制、救灾执行三大部分组成的防火灭火设备系统的总和。

目前许多建筑物采用的消防设备仍然以水力灭火为主。物业内用于消防的设施设备包括喷淋系统和消防系统，其他配套的消防设备有烟感器、温感器、消防报警系统、防火卷帘、防火门、排烟送风系统、防火阀、消防电梯、消防走道及事故照明、应急照明等。

一般住宅小区常配用的消防设备有供水箱、消防箱、灭火器、灭火瓶、消防龙头、消防泵等。

（二）安防系统

安防系统是安全防范系统的简称，是指防止偷盗等犯罪行为的发生而设立的各类设备系统的总和。按防范工作的重点来分，通常可分为出入口管理系统、防盗报警系统、闭路监视系统、电子巡更系统等几类。

（三）防雷系统

防雷系统是指防止带电云层对建筑物放电所引起自然灾害的系统，它是由接闪器、引下线和接地体三部分组成的设备系统的总和。一般来说，防雷系统按雷电的表现形式，可分为防直击雷系统、防感应雷系统、防雷电波侵入系统和消雷器系统四类。

（四）防险照明系统

防险照明系统是指为了避免意外和防止险情的照明设备的总和。按作用不同，可分为航空标高灯系统、应急照明系统、疏散导向系统等。