第二节　物业工程设施设备管理核心

物业行业的工程管理不同于制造业和建筑业的工程管理，物业行业的工程部主要负责通过对建筑物的设施设备进行精心维护、科学检修、经济运行，保障设备效能的有效发挥，在为客户提供高效优质服务的基础上，为客户创造安全、舒适、先进、优越的工作环境。其目的是使设备处于良好的工作状态，发挥其综合效益，降低能耗，减少费用。

一、物业工程设施设备管理的任务

物业工程设施设备管理的任务是保证为客户的经营活动提供能源，如电力、热能、燃气、各种用水等，并负责对这些设备进行及时、可靠的维护保养，同时不断发现设施设备的问题，进行必要的更新改造、新建、扩建工程等，使企业具有先进性和竞争能力。

二、物业工程设施设备管理的内容

物业工程设施设备管理的主要内容可依据实施物业管理不同阶段，实施不同形式内容的管理。在不同阶段管理的重点内容如下。

（一）前期介入和接管验收阶段

在这一阶段，主要从房地产开发企业在项目规划、设计、施工以及将共用设施设备向承接物业管理服务的企业进行移交的过程中，站在业主未来使用安全、可靠、舒适、便捷以及节能、环保的服务的角度上，同时考虑物业维修养护、运行质量、节约公共能耗等方面，提出参考性的建议和意见。

物业公司在工程施工设施设备安装过程中的工作如下。

① 参与设备到岸开箱验收。

② 配合设施设备的安装、调试、检测等环节。

③ 分步建立设施设备的技术档案。

④ 了解物业设施设备的技术状况。

⑤ 培养和锻炼物业公司技术队伍。

（二）前期物业管理服务期

这一阶段的主要工作内容如下。

① 重点关注新接物业项目设施设备运行磨合期的状态管理。配合开发建设单位和施工安装单位做好保质期的质量保修工作，建立良好、有效的信息沟通渠道，及时向承担维保的企业通报设施设备在初始运行阶段的状况，及时排除运行故障，确保业主（用户）的使用安全。

② 建立并完善物业设施设备在管理、维修、使用中的规章制度、操作运行规程；同时应制定重要设施设备故障应急处理预案。

③ 加强计划性和强制性维修养护相结合的设施设备的计划管理工作。建立计划维修资金保障机制，每年度财务部门都应按设施设备维修计划专项列支维修费用。

④ 做好物业设施设备的备品、配件的管理，依据设施设备相关技术文件的使用维护说明，建立必要的备品、配件储备和必要的供应商渠道，以保障设施设备在突发故障，必须进行维修时的配件供应。

⑤ 建立并逐步完善物业设施设备的档案资料的收集、整理、归档。在日常管理维修中的重要工作都应准确记录，经定期整理后按设施设备的类别，分类归档。

（三）常规期物业管理阶段

这一阶段是指物业管理区域业主大会成立，选聘物业公司，并授权业主委员会与选聘的物业公司签订物业服务合同，该合同生效时起的物业管理服务阶段。

从接管验收并交付物业到这一阶段开始，一般要经过两年，即物业设施设备维修“黄金期”已逐步过去，较频繁的维修保养次数和产生一定维修费用的时段已经来临。物业管理处除应做好前期物业管理服务期的物业设施设备管理维修工作外，还应加强以下工作。

① 有计划、有步骤地对相关设施设备进行运行状态检测，以便指导编订维修保养计划。

② 按照物业设施设备技术文件的要求更换需要更换的零部件，以保障设施设备以最佳状态运行。

③ 对物业内消防系统中的灭火器进行全面检查并补充灭火剂。

④ 进行设施设备运行能耗分析，从中发现可能出现的隐性故障。

⑤ 对设施设备外观进行防腐处理，以保证设施设备美观，减少自然腐蚀。

⑥ 对使用一定年限后因起始技术性能落后、性能降低、灵敏度降低、能耗加大或者磨损过度的物业设施设备，应该按照相关标准规范有计划地进行大修、更新工作，以保障物业设施设备的安全性、可靠性和经济性。